Nieruchomości

Odwrócona hipoteka polega na przekazaniu nieruchomości instytucji finansowej w zamian na stałą rentę. Jest rozwiązaniem, które ma pomoc starszym osobom zaspokoić wydatki potrzebne na utrzymanie w przypadku, gdy wpływy z emerytury lub renty nie są wystarczające.

Z odwróconej hipoteki może skorzystać każdy właściciel wolnej, nieobciążonej hipoteką nieruchomości. Bank lub instytucja finansowa odkupując nieruchomość zezwala jednocześnie poprzedniemu właścicielowi na mieszkanie w niej.

Odwrócona hipoteka jest bardzo popularnym rozwiązaniem w Europie Zachodniej, lecz w Polsce jest prawie nieznana. Polacy zainteresowani odwróconą hipoteką najczęściej musieliby oddawać bankowi dorobek swojego życia.

Czym różni się odwrócona hipoteka od tzw. dożywocia? W przypadku tego drugiego, własność nieruchomości po zawarciu umowy od razu zostaje przeniesiona na firmę lub osobę. Poza tą różnicą oba rozwiązania są podobne – oddający nieruchomość instytucji finansowej zyskuje w zamian możliwość zajmowania jej do śmierci i comiesięczne, dożywotnie świadczenie. Jego wysokość zależeć będzie od wyceny nieruchomości i długości życia klienta.

W przypadku odwróconej hipoteki maksymalna wartość transakcji to najczęściej 50-60 proc. aktualnej wartości nieruchomości. Zakładając, że średnia długość wieku kobiety wynosi ok. 80 lat (zgodnie z danymi ZUS), 65-letnia kobieta posiadająca mieszkanie o wartości 300 000 zł powinna dostać ok. 833 zł miesięcznej dożywotniej renty. Mając mieszkanie o tej samej wartości, mężczyzna otrzyma nieco ponad 2 000 zł. Ta dysproporcja wynika z faktu, że zgodnie ze statystykami, mężczyźni żyją krócej – według statystyk GUS ok. 71 lat. Ilość wypłacanych miesięcznie pieniędzy rośnie wraz z wiekiem oddającego mieszkanie.

Wkrótce w życie ma wejść przygotowana przez Ministerstwo Finansów ustawa, która ureguluje rynek odwróconych kredytów hipotecznych. Gdy wejdzie w życie, kredyty tego typu będą mogły oferować podmioty nadzorowane przez KNF, m.in. banki. Wmyśl ustawy, w odróżnieniu od umowy dożywocia, kredytobiorca nadal pozostanie właścicielem nieruchomości, co wiąże się m.in. z tym, że po jego śmierci spadkobiercy będą mogli spłacić zaciągnięty kredyt i odzyskać prawo do nieruchomości lub odzyskać nadwyżkę ze sprzedaży nieruchomości.

Choć wraz z nadejściem wiosny wśród deweloperów zapanował optymizm, skutkiem czego ruszyło wiele nowych inwestycji, niewiele danych rynkowych wskazuje na zdecydowaną poprawę sytuacji rynkowej.

Wraz z końcem marca zakończył się szczegółowy monitoring oferty deweloperskiej na największych rynkach mieszkaniowych kraju za I kw. br. Można zatem pokusić się o pierwsze podsumowujące wnioski. Pozytywnym sygnałem płynącym z rynku jest z pewnością wzrost kwartalnej sprzedaży mieszkań w większości badanych miast. Jest on jednak w dużej mierze wynikiem niskiej bazy,tj. sprzedaży w ostatnim kwartale ubiegłego roku.

Ożywienie sprzedaży zadziałało na deweloperów niczym woda na młyn. Chcieli oni od początku roku stworzyć wrażenie „nowego otwarcia”. W konsekwencji na rynku pojawiło się wiele nowych inwestycji. Część z nich to rzeczywiście zupełnie nowe projekty, ale niemało jest takich inwestycji, które kilka kwartałów wcześniej rozpoczęto lub głośno zapowiadano, by potem w obliczu znikomego popytu i kłopotów z pozyskaniem finansowania całkowicie zamrozić.

Rozpoczęcie nowych budów doprowadziło do znaczącego wzrostu oferty i de facto pogorszenia pozycji negocjacyjnej deweloperów. W siedmiu monitorowanych miastach (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk,Katowice) w sprzedaży znajduje się obecnie około 32 tys. mieszkań, czyli o 10%więcej niż przed trzema miesiącami. Rośnie również liczba niesprzedanych, a już wybudowanych i gotowych do odbioru lokali. Już 9,5 tysiąca (6%-owy wzrost kw./kw.) takich mieszkań pozostaje w ofercie deweloperów. Z danych zebranych przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson wynika, że najwyższy wzrost oferty zanotowano w Warszawie oraz Wrocławiu.

Oferta deweloperów na największych rynkach mieszkaniowych kraju, I kw.2010

Niekorzystną dla deweloperów informacją jest z pewnością spadek cen odnotowany we wszystkich monitorowanych miastach z wyjątkiem Gdańska oraz Katowic. Spadki są nie tylko konsekwencją wprowadzanych przez deweloperów promocji czy oficjalnych obniżek. Wpływają na nie również niższe średnie ceny nowo wprowadzanych na rynek mieszkań. Obniżone koszty wykonawstwa pozwalają deweloperom na niewielkie „zejście z ceny” przy jednoczesnym utrzymaniu satysfakcjonujących marż. Inną kwestią jest, że wobec szerokiej oferty mieszkań gotowych do odbioru, niższe ceny w nowych inwestycjach pełnią formę premii za odległy termin realizacji.

W uzupełnieniu do dających bardzo uproszczony obraz rynku średnich cen mieszkań analitycy Emmersona opracowali strukturę cenową aktualnej oferty deweloperów w poszczególnych miastach. Wynika z niej, że nawet w Warszawie pułap 6 tys. zł/mkw. nie jest barierą uniemożliwiającą zakup nowego mieszkania, choć trzeba uczciwie podkreślić, że na tym poziomie ceny oferta jest mocna ograniczona. Przyzwoity wybór w przypadku stolicy gwarantuje pułap 7 tys. zł.

Pozostałe miasta są na tle Warszawy dużo tańsze. Nawet w drugim w kolejności najdroższym Krakowie, ale i Wrocławiu czy Poznaniu, poziomu 6 tys. zł/mkw. nie przekracza cena co czwartego oferowanego mieszkania. Z drugiej strony około 5 – 10% mieszkań w tych miastach wyceniono na ponad 10 tys. zł/mkw. Specyficzna struktura cenowa cechuje Gdańsk, w którym szerokiej ofercie tańszym mieszkań w segmencie popularnym (wschodnia oraz południowa część miasta) towarzyszy niemały wybór drogich apartamentów zlokalizowanych w pasie nadmorskim lub w ścisłym centrum miasta.

Na największym, warszawskim rynku mieszkaniowym w I kwartale br. sprzedaż lokali prowadzona była w ponad 260 inwestycjach wielorodzinnych.Obszarem największej koncentracji projektów pozostawał Mokotów, a na drugim końcu rankingu dzielnic pod względem aktywności deweloperów niezmiennie były Rembertów oraz Wesoła. Wyraźny wzrost liczby realizowanych projektów odnotowano na Pradze-Południe, Targówku oraz we Włochach.

Stosunkowo wysoki poziom warszawskiego limitu cenowego w programie „Rodzina na swoim” – 7 699,6 zł/mkw. – powodował, że mieszkania spełniające cenowe oraz powierzchniowe kryterium tego programu dostępne były w 124 inwestycjach w mieście. Choć lokale z dopłatą to domena głównie peryferyjnych lokalizacji takich jak: Białołęka, Targówek, Ursus czy Bemowo,również w wybranych inwestycjach na Woli, Mokotowie, Wilanowie czy Pradze-Południe można było skorzystać z preferencyjnego kredytu.

Szczegółowe wyniki monitoringu oferty deweloperskiej przedstawione zostały w cyklu kwartalnych raportów na temat pierwotnych rynków mieszkaniowych największych polskich miast przygotowanych przez Dział Badań i Analiz Emmerson.

Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej, wzrost inwestycji i środków unijnych przysługujących Polsce oraz przyjęcie zobowiązania organizacji Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej w 2012 r. to najważniejsze zjawiska, które determinowały sytuację branży budowlanej w ostatnich latach. Do tych kluczowych zjawisk doszedł w ostatnich dwóch latach wpływ ogólnoświatowego kryzysu finansowego oraz wzrost niepewności inwestycyjnej, którego jesteśmy świadkami obecnie. Mimo ochłodzenia koniunktury w gospodarce światowej oraz pogorszenia wyników koniunktury budowlanej, na polskim rynku budowlanym nie wystąpiło załamanie aktywności.

W najnowszym, cyklicznie przygotowywanym przez Dział Badań i Analiz firmy Emmerson raporcie „Polski Rynek Budowlany – 2010. Prognozy rozwoju na lata 2010-2012” podsumowano ostatni rok, a także przedstawiono prognozy na najbliższe dwa lata,nie tylko dla całego rynku budowlanego, ale również jego poszczególnych sektorów.

Można w nim przeczytać, iż w roku 2009 zanotowano najwyższą wartość rynku budowlanego na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat: 148 mld zł(bez zmian w stosunku do 2008 r.). Według Szymona Jungiewicza, dyrektora Działu Badań i Analiz firmy Emmerson, odpowiadającego za merytoryczną zawartość raportu, kryzys finansowy nie wywołał w gospodarce polskiej tak gwałtownych skutków, jak w innych krajach europejskich i polski PKB utrzymał dodatnią stopę wzrostu. Tym niemniej ostatnie sygnały płynące z rynku budowlanego powinny skłonić do zwiększonej ostrożności przy formułowaniu prognoz na najbliższe 2 lata.Dlatego w raporcie zostały dokładnie omówione najważniejsze determinanty rozwoju sytuacji na rynku budowlanym w najbliższym okresie, wśród których znalazły się m.in. spowolnienie gospodarki polskiej i wzrost niepewności co do stabilności jej rozwoju, fundusze unijne przeznaczone na rozwój budownictwa inżynierskiego, inwestycje związane z organizacją Euro 2012.

Jak twierdzą autorzy raportu, analizując sygnały płynące z otoczenia makroekonomicznego oraz branży budowlanej, widać wyraźnie, że budownictwo na tle całej gospodarki polskiej w dość łagodny sposób przechodzi przez trudny okres spowolnienia gospodarczego. Należy jednak podkreślić, że zarówno gospodarka polska, jak i rynek budowlany poprzez fakt uczestnictwa w Unii Europejskiej stały się częściami międzynarodowych mechanizmów i zawirowania obserwowane na rynkach międzynarodowych, choć nie w sposób bezpośredni, to jednak odbijają się silnym echem także w Polsce.

Prognozy zaprezentowane w raporcie sformułowano w oparciu o dwa scenariusze rozwoju: optymistyczny i pesymistyczny, przy czym prawdopodobieństwo zrealizowania scenariusza optymistycznego określono na zdecydowanie wyższym poziomie (70%). Zakładając optymistyczny scenariusz w bieżącym roku i kolejnych dwóch latach produkcja budowlano-montażowa będzie rosnąć w tempie 5-6% rok do roku.

Produkcja budowlano-montażowa ogółem w Polsce (% zmiany realne), 2004-2012p

Motorem napędowym, jak czytamy dalej w raporcie „PolskiRynek Budowlany – 2010. Prognozy rozwoju na lata 2010-2012”, będzie budownictwo inżynieryjne, które w odróżnieniu od budownictwa mieszkaniowego i niemieszkaniowego nie odnotowało spadków w 2009 r. Świetne perspektywy szykują się zwłaszcza przed największą i najważniejszą częścią składową budownictwa inżynieryjnego, jaką jest budownictwo drogowe, które w nadchodzących latach czeka okres największej aktywności w historii. Już obecnie widać namacalne efekty przyspieszenia prac w budownictwie drogowym. Dla lepszego zobrazowania warto przytoczyć konkretne dane zamieszczone w raporcie – od listopada 2007 r. do końca kwietnia 2010r. podpisano umowy na 1 245 km autostrad, dróg ekspresowych i obwodnic, aktualnie prowadzona jest budowa i przebudowa łącznie 851 km dróg krajowych (w tym budowa nowych tras: 363 km autostrad, 290 km dróg ekspresowych i 123 km obwodnic miast).

Zabytki mogą być doskonałą inwestycją, ale trzeba mieć również dobry biznesplan. Osoby inwestujące w nie mają pewność, że z każdym rokiem wartość ich nieruchomości będzie rosła. Amatorzy unikatowych, oryginalnych nieruchomości, które traktują jako inwestycję, są w stanie zapłacić za nie bardzo wysoką cenę. Ile kosztują nieruchomości zabytkowe w Polsce? Ceny są bardzo zróżnicowane, uzależnione od lokalizacji, stanu technicznego i ich wartości historycznej.

Przykładem zabytkowej nieruchomości dobrze nadającej się na inwestycję jest pałac z końcu XIX w. w stylu francuskiego renesansu. Obiekt znajduje się w środkowej Polsce,posiada cztery kondygnacje: piwnice-przyziemie, parter, piętro i użytkowe poddasze w mansardzie. Jego powierzchnia wynosi 1 987 m kw., a cena 4 350 000 zł. Jest w bardzo dobrym stanie technicznym, co nie jest częste w przypadku tego typu unikatowych obiektów.

Inny pałac z XIX wieku o zbliżonym metrażu (2 000 m kw.), położony w województwie mazowieckim kosztuje już znacznie więcej, bo 18 153 727 zł. Otoczony8-hektarowym parkiem obiekt do dnia dzisiejszego jest sukcesywnie restaurowany.

Za znacznie większą nieruchomość – obiekt pałacowy z początku XX w, o powierzchni 5 000 m kw., inwestor zapłaci 7 000 000 zł, czyli 1 400 zł/m kw. Teren wokół pałacu pełni funkcję parkowo – rekreacyjną. Obiekt jest jednym z największych pałaców na Pomorzu. Zgodnie z wymogami Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków fasadę pałacu doprowadzono do stanu pierwotnego. We wnętrzach zachowało się sporo autentycznego wyposażenia,między innymi marmurowy kominek oraz specjalne obudowy okien do chowania zasłoni firan.

Kupując nieruchomość zabytkową należy liczyć się z wysokimi kosztami renowacji obiektu.Dodatkowym wyzwaniem dla inwestorów jest ograniczenie praw do eksploatacji takiej nieruchomości. Dotyczy ono przeprowadzonych w budynku remontów i konserwacji, a także obrotu takimi nieruchomościami. W Ustawie o ochronie zabytków czytamy, że prowadzenie prac konserwatorskich, restauratorskich lub robót budowlanych przy zabytku wpisanym do rejestru oraz wykonywanie robót budowlanych w otoczeniu zabytku wymaga pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Zgoda wymagana jest także przy zmianie przeznaczenia lub sposobu korzystania z takiej nieruchomości. Bez wątpienia, przed zakupem zabytku należy poznać jego możliwość adaptacyjne. Przemysław Marciszewski, pośrednik w obrocie nieruchomościami, specjalizujący się w obiektach zabytkowych zaznacza, że inwestorzy działający na polskim rynku najczęściej doskonale zdają sobie sprawę z ograniczeń wynikających z Ustawy o ochronie zabytków.

Zdarza się, że ograniczenie w obrocie nieruchomościami zabytkowymi wiąże się z prawem pierwokupu, które z mocy ustawy może przysługiwać jednostkom samorządu terytorialnego.

Zdaniem Przemysława Marciszewskiego inwestorzy na rynku nieruchomości zabytkowych to specjalni klienci. Zainteresowanie rynkiem powoli, ale systematycznie rośnie.Preferowane są zabytki wcześniej zaadoptowane na różne cele, np. wykorzystywane jako ekskluzywne hotele lub centra konferencyjne.

Na pewno może to być inwestycja opłacalna, ale długoterminowo.

Rynek nieruchomości w Polsce to ciągle ewoluująca dziedzina gospodarki, rozwijająca się bardzo dynamicznie. Polityka jakości świadczonych usług związanych z rynkiem nieruchomości jest bardzo ważnym punktem tego typu przedsięwzięć, zwłaszcza w chwili gdy jest to branża, która dopiero od kilku lat aktywnie działa na rynku. Przedsiębiorstwom działającym na rynku nieruchomości szkodzą często nierzetelna obsługa klienta przez inne firmy z branży, oraz własne rażące wpadki, które często doprowadzają firmę do upadłości.

Rynek nieruchomości możemy podzielić na kilka segmentów – developerów, pośredników, zarządców i rzeczoznawców majątkowych nieruchomości. Każda z tych działalności wiąże się z dużą odpowiedzialnością i często narażona jest na błędy. Wiele spraw, które narażają na straty klienta kończy się w sądzie – trudno się dziwić, że klienci chcą odzyskać swoje pieniądze, jeśli w grę wchodzą bardzo duże sumy.

Do podstawowych, jak zarazem niewybaczalnych grzechów przedsiębiorców z branży rynku nieruchomości należy:

• Niezakończone projekty budowy domów, mieszkań, lokali przez developerów;
• Niepoprawne zweryfikowanie wszystkich dokumentów, mających związek z nieruchomością, będącą przedmiotem transakcji przez pośredników nieruchomości;
• Działanie na szkodę usługodawcy / mieszkańców nieruchomości w przypadku zarządców nieruchomości;
• Nierzetelne przygotowanie operatów szacunkowych nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych.

O ile trzy ostatnie pozycję nie mają aż tak dużych konsekwencji finansowych, o tyle szkoda uczyniona przez developera, który pobiera zaliczkę na poczet budowy budynku, często w postaci połowy transakcji, a później ciężko go znaleźć w kraju by odzyskać swe pieniądze, powodu znaczną utratę finansową przez klienta. Niestety takie metody często pojawiały się w historii rynku nieruchomości. Wpisują się one w pamięć pokrzywdzonych, ale także dzięki nagłośnieniu medialnemu, zniechęcają potencjalnych klientów do współpracy z takimi podmiotami. Większość z tych spraw kończyła się w sądzie, gdzie po długich latach trwania procesu okazywało się, że nie można odzyskać żadnych pieniędzy od takiego przedsiębiorcy ponieważ jest niewypłacalny, albo jego prawnicy znaleźli inną „lukę prawną” by wybawić z opresji swego klienta.

Oczywiście nie sami developerzy naginają wiarygodność przedsiębiorców rynku nieruchomości w oczach społeczeństwa. Także pośrednicy, zarządcy i rzeczoznawcy mają w tym swój czynny udział. Panuje nadal zgubne wrażenie, że pośrednik nieruchomości to osoba, która pobiera wysokie opłaty tylko za kojarzenie dwóch stron transakcji. W praktyce rzadko bywa tak, by praca pośrednika kończyła się na skojarzeniu dwóch klientów – kupującego i sprzedającego. Taka praktyka świadczy tylko o braku profesjonalizmu, doświadczenia i wiarygodności pośrednika, która ma wpływ na negatywną opinię. Praca pośrednika w obrocie nieruchomościami wiąże się z podpisywaniem stosownych umów zarówno z klientem sprzedającym, jak i kupującym. Ponadto odpowiada on za sprawdzenie stanu faktycznego nieruchomości, tj. zgodnego z opisem wyglądu, stanu prawnego, prawdopodobnego zadłużenia oraz planu zagospodarowania przestrzennego nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji.

Wśród zarządców i rzeczoznawców nieruchomości straty klienta nie są aż tak duże – zarządcę zawsze można wymienić na innego (lepszego), a w przypadku operatów szacunkowych wartości nieruchomości zawsze możemy odwołać się do własnych spostrzeżeń dotyczących cen nieruchomości w danej lokalizacji, o podobnym wyglądzie, stanie zużycia i kubaturze lub też zlecić sporządzenia operatu szacunkowego przez innego rzeczoznawcę. Oczywiście wszystkie zastrzeżenia ze strony klienta nie powinny mieć miejsca, co wpływa na jakość świadczonych usług.

Podobnie, jak i w innych dziedzinach gospodarki, także i na rynku nieruchomości sprawdza się powiedzenie, że nieuczciwy przedsiębiorca nie będzie miał możliwości by długo utrzymać się na danym rynku. Dosyć specyficznie, jak i rygorystycznie tyczy się to właśnie rynku nieruchomości, gdzie jakość świadczonych usług jest wyznacznikiem numer jeden w przypadku wyboru danego usługodawcy, a prze bieg całej procedury świadczenia usług bacznie i wnikliwie obserwowany przez zlecających daną usługę.

Rozwiązaniem weryfikacji pracodawców rzetelnych, od tych którzy świadczą swoje usługi na bardzo niskim poziomie jakości jest możliwość przyznawania różnego rodzaju certyfikatów jakości pracy. Jednym z nich jest certyfikat wydawany przez Polską Federację Rynku Nieruchomości (PFRN). System Certyfikacji Jakości, bo tak nazywa się program PFRN, pozwala wyróżniać podmioty działające zgodnie z prawem, zgodnie ze standardami zawodowymi. Certyfikat Jakości wydawany jest tylko dla biur pośrednictwa nieruchomości. Ma on za zadanie standaryzowanie usług pośrednictwa, budowania norm jakości, jak i budowanie lojalności wśród klientów. Drugim z ważnych certyfikatów, jest Certyfikat ISO 9001, który zapewnia bezpieczeństwo wykonywanych transakcji oraz wysoką jakość wykonywanych usług.

Niestety żadne z nowszych certyfikatów i świadczeń wydawanych przez różnego rodzaju stowarzyszenia nie zastąpią rzetelnej pracy nad wizerunkiem własnej firmy w oczach klientów. To, jak postrzegają naszą firmę na rynku ma bardzo duży wpływ na zaufanie klientów, jak i ocenę jakości wykonywanych usług. Ważnych aspektem, mającym swoje umocowania w prawie, jest konieczność dodatkowego kształcenia się przez osoby posiadające licencję zawodowe w danej dziedzinie rynku nieruchomości. Kursy te mają za zadanie przekazanie dodatkowej wiedzy merytorycznej i praktycznej, która skutkować ma podniesieniem standardów świadczonych usług.